很多人認(rèn)為，村里的房子和土地都是自己用的，自己有權(quán)利進(jìn)行自由買賣，實(shí)則不然。近日，張家界市武陵源區(qū)人民法院就審結(jié)了一起因外村人購買本村人農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件。

向某欲購買何某某繼承所得位于張家界某區(qū)某鎮(zhèn)某居委會(huì)某組的老屋場(chǎng)（原宅基地上有老房屋，現(xiàn)已被拆除）用于修建房屋，與何某某達(dá)成協(xié)議。2018年3月3日，向某向何某某支付3萬元，何某某出具押金條一張，載明“何某某老屋場(chǎng)收到向某訂金3萬元，剩下27萬元到2018年4月14號(hào)一次性付清，過期不退押金，何某某反口，退押金雙倍6萬元”。

后因何某某其他兄弟不同意，向某未向何某某支付余款，并多次要求何某某返還已支付的3萬元未果。

向某訴至武陵源區(qū)法院后，法院判決何某某返還向某購房款3萬元，并支付利息4995元，共計(jì)34995元。限本判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢。審判后，各方均未上訴，一審判決已發(fā)生法律效力。

法官說法

根據(jù)《物權(quán)法》第153條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”及《合同法》第132條“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定”的規(guī)定，所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》第10條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理”的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。

本案中，何某某將其繼承的老屋場(chǎng)房屋出賣給向某，根據(jù)“地隨房走”的原則，必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。向某不是該居委會(huì)村民，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的宅基地不享有使用權(quán)，也不具備在該區(qū)域內(nèi)購買的權(quán)利。何某某將其在村集體所有土地上建設(shè)的房屋出售給向某，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

合同無效后，該合同取得的財(cái)產(chǎn)依法應(yīng)予返還。向某訴請(qǐng)何某某返還購買老屋場(chǎng)房屋的款項(xiàng)3萬元，既有事實(shí)根據(jù)，也有法律依據(jù)。無效的合同，自始沒有法律約束力，何某某因怠于向向某返還3萬元購房款，應(yīng)自資金占用之日即2018年3月3日起至實(shí)際清償之日止按照銀行相關(guān)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付資金占用期間的利息。向某訴請(qǐng)支付利息4995元，系對(duì)自身民事權(quán)利的處分，不違反法律規(guī)定。

根據(jù)我國《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村房屋所占土地屬于集體土地，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓首先需要村委會(huì)同意，再報(bào)鄉(xiāng)政府同意，才能通過縣區(qū)政府土地管理部門同意。一戶只能有一處宅基地，村民將該宅基地出售、贈(zèng)與后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行買賣，外村人不能購買本村的宅基地。